Аренда и продажа элитной жилой и коммерческой недвижимости Санкт-Петербург, Россия
Услуги
АРЕНДА КВАРТИР
ПРОДАЖА КВАРТИР

F.A.Q.

11.06.2013 Основные аспекты при сдаче квартиры в аренду

Современный рынок недвижимости в Санкт-Петербурге на сегодняшний момент нуждается в большем количестве качественных, дорогостоящих квартир,  ведь по-настоящему достойных вариантов в этом сегменте не так много. Это рождает определенную закономерность – стоимость аренды элитного жилья постоянно увеличивается.

Даже при всех очевидных преимуществах инвестирования в недвижимость, следует учитывать, что не каждая квартира будет пользоваться спросом на рынке недвижимости. Основываясь на стандартных требованиях на аренду элитной квартиры, наиболее привлекательными квартирами являются те, что соответствует европейским стандартам, сочетая грамотную планировку, высококачественную отделку и оснащенность современной техникой.

Местоположение

Наибольшей популярностью среди иностранцев по-прежнему пользуются центральные районы Санкт-Петербурга: зона «золотого треугольника», зеленая зона Таврического сада, Крестовского и Каменного островов. В качестве примеров элитных жилых домов в Санкт-Петербурге можно назвать клубные дома «Le Grand» на Невском проспекте, 152,  дома, находящиеся по адресам набережная реки Фонтанка, 1, Итальянская ул, 12, Большая Морская ул, 4. Среди наиболее ярких примеров элитной недвижимости можно выделить жилые комплексы «Каменноостровская коллекция», дом на улице Шпалерной, 60, а также жилые комплексы на Крестовском и Каменном островах: «Дом у моря», «Новая звезда», Krestovsky Palace.

Отдельное внимание иностранные арендаторы уделяют районам, находящимся поблизости от специализированных школ, в особенности: Англо-Американской школы в Петроградском районе, частной международной школы Атлантик в Приморском районе, педагогического центра Монтессори в Василеостровском районе и др.

Типы жилых домов

Элитные квартиры в аренду обычно принадлежат к следующему типу зданий:

1. Современные жилые комплексы с хорошей безопасностью и высоким качеством обслуживания, хорошей инфраструктурой, охраняемой придомовой зоной, подземным паркингом.

2. Исторические здания после реконструкции, оснащенные современными инженерными системами и безопасностью.

3. Исторические здания и другие дома сталинской эпохи с высокими потолками, толстыми стенами и уникальной архитектурой.

Немаловажным критерием при аренде элитной квартиры является входная группа. В ожидании потенциального арендатора парадная должна быть ухоженной, светлой, иметь охрану/консьержа.

Хотелось бы отметить, что уровень безопасности жилого комплекса, безусловно, повышают стоимость аренды квартиры. Желательно, чтобы придомовая территория жилого дома имела профессиональную охрану, видеонаблюдение, сигнализационную систему.

Планировка квартиры

На данный момент рынок недвижимости Санкт-Петербурга может предложить небольшое количество квартир с большим (более трех) количеством спален. Поэтому данные квартиры всегда пользуются большим спросом.

Обычно экспаты  переезжают в Санкт-Петербург с семьей и  при поиске квартиры в аренду им требуются апартаменты не менее 100 квадратных метров, состоящие из по меньшей мере двух-трех спален, просторной кухни, двух ванных комнат, при этом желательно, чтобы главная спальня имела отдельную ванную комнату и гардеробную. Немаловажно наличие подсобных помещений и вместительных шкафов.

Уровень отделки квартиры

При сдаче квартиры в аренду собственники должны понимать, что их личный вкус может отличаться от требований арендатора. Ремонт и отделка квартиры должны быть выполнены качественно. Следующие характеристики помогут понять, насколько сдаваемая в аренду квартира соответствует ожиданиям арендатора. Стандартными требованиями являются:

- Крашеные стены светлых, пастельных тонов

- Качественный паркет желательно из светлого дуба, бука или ясеня

- Звукоизолирующие стеклопакеты, москитные сетки, плотные шторы-жалюзи на время белых ночей

- Система кондиционирования воздуха

- Выделенная линия скоростного доступа в Интернет и спутниковая антенна. Предпочтения арендаторов зависят от их национальной принадлежности (Astra для Французов или Hot Bird для англичан), поэтому установка спутниковой антенны по предварительному согласованию с арендатором вполне уместна.

- Наличие как минимум двух ванных комнат (душевая кабина, ванная, гостевой туалет). Относительно оборудования ванной комнаты - клиенты предпочитают видеть стиральную и сушильную машины двумя отдельными агрегатами.

- Оборудование кухни должно включать плиту, духовку, посудомоечную машину, вытяжку, большой, вместительный холодильник.

Основные аспекты при сдаче квартиры в аренду

При сдаче в аренду элитной квартиры, собственнику необходимо обратиться к услугам профессиональной риэлтерской компании. Достойная риэлтерская компания обеспечит посещение Вашей квартиры профессиональным брокером, который позаботится о том, чтобы сфотографировать, детально описать сдаваемую квартиру. При работе с брокером, нужно предоставить ему максимум информации о сдаваемом объекте недвижимости.

Показ квартиры 

Частота просмотров квартиры, несомненно, сокращает сроки успешной сдачи в аренду. Показ квартиры должен быть организован в удачное время дня, с учетом естественного солнечного освещения и прочих деталей. Квартира должна иметь опрятный вид, не перегружена мебелью, личными вещами и ненужными деталями интерьера. При сдаче в аренду меблированной квартиры необходимо подготовить квартиру, включая генеральную уборку и химическую чистку мебели. Чем лучше состояние сдаваемой в аренду квартиры, тем более привлекательной она выглядит для потенциального арендатора.

Вторичный просмотр квартиры показывает реальный интерес к квартире, но это не означает, что прежде чем принимать решение, клиент посещает только эту квартиру и не рассматривает другие предложения рынка недвижимости.

Переговорный процесс

При обсуждении пожеланий клиента собственник должен быть достаточно гибким. Стоит учитывать, что довольно часто дополнительные требования арендатора не превышает 1-2% от годовой стоимости аренды.

При работе с корпоративным клиентом, собственник должен внимательно ознакомиться с текстом договора аренды и предварительно обсудить с брокером любые возможные изменения/пожелания до подписания договора аренды.

При передаче ключей от квартиры, арендодатель должен объяснить арендатору, как их использовать. Он также должен дать краткий инструктаж по использованию бытовой техники. Арендодатель должен предоставить арендатору информацию о номере телефона, кодах в парадной, почтовый адрес и почтовый индекс. Профессиональный брокер поможет обратить внимание на все эти детали.

Юридические аспекты при сдачи квартиры в аренду

Договор аренды / договор найма

В соответствии с законодательством РФ договор аренды может быть заключен в том случае, если арендатор является юридическим лицом. Если же арендатор квартиры является физическим лицом, между сторонами заключается договор найма.

Право сдачи квартиры в аренду принадлежит владельцу квартиры, что должно подтверждаться документально свидетельством о регистрации права. Арендодателем / Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное владельцем для сдачи в аренду своего имущества.

Договор найма/аренды юридически устанавливает права и обязанности каждой из сторон. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами. Срок аренды начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Налоги

Сдавая в аренду свою квартиру, собственник получает налогооблагаемый доход. Размер уплачиваемых налогов зависит от статуса арендодателя.

Налоговыми резидентами России являются русские и иностранные граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году. Для этой категории налогоплательщиков ставка налога составляет 13% от суммы полученного дохода.

Если договор аренды заключен с юридическим лицом, арендатор является налоговым агентом арендодателя и самостоятельно исчисляет, удерживает и перечисляет налог на доходы физических лиц.

Налоговые нерезиденты - это граждане, у которых есть источник дохода в России (например, от сдачи квартиры в аренду), но при этом они проживают на территории Российской Федерации менее 183 дней в году. К этой категории налогоплательщиков принадлежат как иностранные граждане, так и граждане России, которые владеют недвижимостью в России, но постоянно проживают за рубежом. Налоговые нерезиденты выплачивают налог в размере 30% от суммы получаемого дохода. 

В том случае, когда собственник квартиры является Индивидуальным предпринимателем, к нему применяется упрощенная система налогообложения, которая дает возможность налогоплательщику уплачивать налог по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода.