Общая динамика рынка аренды
Ситуация на рынке элитной жилой аренды Санкт-Петербурга характеризовалась традиционным сезонным спадом активности в праздничный и послепраздничный периоды – с января до середины февраля 2010 года.
Начиная с середины февраля 2010 года наблюдается оживление спроса в корпоративном сегменте (запросы от средних и крупных компаний), которое постепенно достигает максимальной активности в середине май 2010 года, на этот период и приходится наибольшее количество сделок аренды.
Арендные ставки значительно не изменялись на протяжении 1-го полугодия 2010 года по отношению к арендным ставкам на конец декабря 2009 года, т.к. уже достигли своего минимально значения, определяемое минимальным порогом рентабельности сдаваемых жилых объектов. В целом, арендные ставки выросли на 5-10% за первые 6 месяцев 2010 года, что распространяется в большей степени на наиболее ликвидные элитные жилые объекты.
Небольшой рост арендных ставок наблюдался в мае 2010 года. Однако он был обусловлен колебаниями курса валют (курс Евро по отношению к рублю понижался с февраля 2010 года и достиг минимальной в 1-м полугодии 2010 года отметки в 37,4206 рублей в мае 2010 г.). Данное увеличение арендных ставок отражало лишь их коррекцию по отношению к евровалюте, а не изменений рыночной стоимости объектов.
Незначительные ценовые колебания в 1-полугодии 2010 года были вызваны как сезонными изменениями в структуре спроса и предложения, так и адаптацией к ситуации на мировых валютных рынках, а не внутренними структурными изменениями конъюнктуры рынка.
Структура предложения. География предлагаемых элитных объектов.
Самым востребованными районами расположения элитного жилья по-прежнему остаются Центральный район Санкт-Петербурга с его знаменитым «золотым треугольником» включающем Невский проспект, улицы Итальянскую, Караванную, Миллионную, Малую Конюшенную и др., часть Адмиралтейского района, в особенности элитные видовые квартиры с видами на реку Мойку, Фонтанку, канал Грибоедова, а также Петроградский район, включающий Крестовский и Каменный остров.
Дефицит нового жилого строительства в историческом центре города обуславливает высокий уровень интереса к новым элитным домам, придавая знаковый характер таким объектам как дом Le Grand на Невском пр. 152, жилой дом от корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» на Невском пр. 137, клубные дома на набережной реки Фонтанки, д. 1 и Итальянской улице, д. 12, и другим востребованным, но немногочисленным объектам.
По прежнему сохраняется повышенный интерес арендаторов к объектам Петроградского района, в частности Крестовскому острову, благодаря удобному центральном местоположению и хорошим экологическим условиям проживания на острове.
Каменный остров остается наиболее закрытой приватной территорией Петроградского района. Предложения элитных квартир на Каменном острове имеет единичный характер.
Структура запросов
Наибольшей популярностью в структуре запросов пользовались элитные квартиры площадь 80-150м2, расположенные в новых домах с развитой окружающей инфраструктурой и реконструированных исторических жилых зданиях, с однородной средой проживания и современной системой контроля доступа в Центральном районе Санкт-Петербурга.
Тенденции рынка элитной жилой аренды Санкт-Петербурга
- Децентрализация спроса и предложения на рынке корпоративной жилой аренды. В связи с формированием двух новых промышленных зон на юге (заводы крупных индустриальных компаний General Motors, Philip Morris, Toyota, Bosh & Siemens) и северо-западе Санкт-Петербурга (автомобильный кластер, представленный такими крупными автопроизводителями как Nissan, Magna Cosma International, Hyundai, Suzuki и т.д.) кроме традиционного спроса на элитные квартиры, расположенные в центральных районах города, появился выраженный спрос на квартиры бизнес-класса, расположенные в новых жилых комплексах на юге и севере города. Для многих сотрудников вышеперечисленных компаний проживание в непосредственной близости к месту работы, позволяет минимизировать временные затраты на транспорт, не потеряв в качестве условий проживания. Реализация этих запросов становится возможной благодаря активной застройки северных района города и точечно его южной части.
- В условиях завершающегося экономического кризиса основными арендаторами элитных квартир по прежнему остаются крупнейшие индустриальные международные компании. В общей структуре запросов доля обращений со стороны малого и среднего бизнеса, а также физических лиц имеет незначительный характер.
- Корпоративные клиенты особенно тщательно относятся к выбору профессионального брокера, т.к. это является гарантом оптимального решения при поиске элитной квартиры, получения оптимальных условий аренды и максимальной защиты интересов арендатора.
- Рынок аренды по прежнему носит ярко выраженный характер рынка арендатора с присущими его особенностями: повышенные требования арендатора к квартире и условиям аренды, гибкость арендодателя в вопросах ценообразования (частое снижение арендной ставки на 10% от заявленной ставки в ходе переговорного процесса) и реализации улучшений в арендуемой квартире.
- 1-е полугодие 2010 года по сравнению со 2-м полугодием 2009 года показало общее оживление на рынке элитной жилой аренды, выраженное увеличением количества запросов, остановкой падения арендных ставок и даже некоторым их приростом (5-10%), что говорит о постепенной нормализации рынка и сбалансированности спроса и предложения.